实践中，房地产抵押贷款（房地产建成后获得的长期融资）（史记：这里的房地产抵押贷款是一种狭义的说法，与教材293页所说的房地产抵押贷款不完全一样）和这三类房地产开发贷款可以由同一贷款人全程提供，也可以由不同的贷款人分别提供。不同贷款人界限分明地为不同开发阶段提供融资，是国际上发达国家的一种主要趋势，其主要原因是由于各贷款人的贷款管理技术日趋专业化。
1．土地购置贷款
开发商在土地购置阶段通常较难获得商业银行的贷款，因为单纯的土地并不能带来足够的现金流收益，其还款能力在很大程度上取决于房地产市场的发展前景，而未来市场变化的风险是比较大的。因此，大多数金融机构通常避免发放土地购置贷款，或者将土地购置贷款占其投资组合的比例控制在一个很小的百分比之内。由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的50%～60%。如果购买的土地是尚未开发的毛地或生地，则该比例还会进一步降低。我国央行目前的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。
2．土地开发贷款
土地开发是对毛地或生地进行改良，为建筑施工进行前期准备的阶段。虽然开发后的熟地所创造的收入并不比毛地多，但它毕竟向土地的最终用途靠近了一步。即便如此，为土地开发进行融资仍然较为困难。土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许特定地块从整体的抵押合同中释放出来，即解除该地块的抵押权，使其得以出售。此时，借款人必须向金融机构偿还部分贷款。
3．建设贷款
商业银行通常在房地产开发项目建设阶段的融资中扮演关键角色。建设贷款可用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本。处于开发建设中的房地产项目即相关土地使用权和在建工程，是建设贷款的主要抵押物。金融机构有时候还要求借款人提供其他形式的担保，例如用其他房地产做抵押，或者提供质押或第三方保证。
建设贷款随工程建设的进度分阶段拨付，同时要确保建设贷款被用于既定的目的，从而确保房地产价值随着贷款拨付额的增加同步增长，以保障贷款人的利益。贷款人还必须确保施工单位的工程款已经按期支付，因为在大多数国家，工程款的偿还优先顺序都在作为抵押权人的贷款人之前。初始贷款费用和利息是开发商为使用建设贷款而付出的代价。
建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放建设贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放建设贷款的重要条件之一。
例题2．建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。（2007年试题）
A．租金收入
B．土地出让收入
C．长期抵押贷款
D．净经营收入
答案：C
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