(二)拆迁估价委托人的合法性
(1)拆迁估价委托人必须合法。《条例》第四条明确了拆迁人的合法性:“本条例所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位”。《条例》第六条规定“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。只有取得拆迁许可证的拆迁人或有完全民事行为能力的被拆迁人(含其法定监护人)才可成为拆迁估价委托人。”
(2)拆迁估价对象必须合法。《条例》第九条规定“拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁。”即估价对象应为拆迁许可证确定的拆迁范围内的土地和房屋;《条例》第十二条规定“拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:①新建、扩建、改建房屋;②改变房屋和土地用途;③租赁房屋。违反上述规定者,则应视为估价对象不合法。”
(三)拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点
价值标准:为市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
估价目的:根据《城市房屋拆迁管理办法》第十一条规定,拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”
估价时点:一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。
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