（五）个人住房抵押贷款的风险管理
商业银行对个人住房抵押贷款的风险管理，包括贷款发放管理和贷后对还款过程的管理。贷款发放前的管理，主要有以下措施：
（1）遵照个人住房贷款的相关政策规定，严格遵守贷款年限、贷款价值比率等方面的规定。抵押物价值的确定，以该物业在该次买卖交易中的成交价格或评估价格的较低者为准。
（2）详细审查借款人的相关信息，包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素。
（3）通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展前景；通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。
（4）考核借款人还款能力。规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。房产支出与收入比＝（本次贷款的月还款额＋月物业管理费）/月均收人。所有债务与收入比＝（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月偿付额）/月均收入。
史家解读：此处容易出小的计算型题。
（5）在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性估价，可根据实际情况，选择内部估价或委托独立估价机构进行，但要出具由具备估价资格的专业人土签署的估价报告；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘要进行重新估价。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立估价。
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